KİRA TESPİT DAVASI
TÜRK BORÇLAR KANUNU UYARINCA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
- KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
- KİRA TESPİT DAVASININ AÇILMA KOŞULLARI NELERDİR?
- KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
- NE ZAMAN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR?
- KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA İHTAR KONUSU NEDİR?
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Türkiye’de kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasında kurulacak dengede kiracıya kiraya veren karşısında biraz daha yukarda üstünlük tanıyan düzenlemelere yer vermiştir. Bir hukuki ilişkinin tarafları arasında güç dengesizliği varsa bir taraf diğer tarafa göre dezavantajlı durumda bulunuyor ise kanuni düzenlemeler güçsüz tarafın hakkını korumak ve olası mağduriyetlerini önlemek kapsamında yapılmaktadır. Kira tespit davaları da kira hukukuna özgü bir dava olup 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine düzenlenmiştir.
TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDE 344:
“(1)Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Kanuni düzenlemenin açıklaması şudur ki kiraya veren ve kiracı arasında düzenlenmiş olan kira sözleşmesinde bir sonraki kira dönemi için kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir anlaşma yapılmış ise bu artış oranı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bunun üzerinde kararlaştırılan bir artış oranı söz konusu ise kanuni düzenleme gereği geçersiz olmaktadır. Ancak bu geçersizlikte “azami hadde indirme” ilkesi uygulanır, yoksa artış hükmü tümden geçersiz sayılmaz.
Mülk sahibi ile kiracı arasında düzenlenen kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçmiş ise açılacak olan kira bedelinin tespiti davasında hakimce belirlenecek yeni kira bedelinde sadece bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına baz alınmayacak olup emsal taşınmazların kira bedeli, konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. hususlar da değerlendirecektir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre;
“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/4582 Karar Sayılı)
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASININ AÇILMA KOŞULLARI NELERDİR?
- Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için mutlaka taraflar arasında konut veya çatılı işyeri kiralamasına ilişkin geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü (irade beyanı ile) yapılmış olabilir. Sözleşmenin yazılı olması koşulu bulunmamaktadır.
- Davanın açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 114 maddesinin 1. Fıkrasının h bendi uyarınca “hukuki yarar” bir dava şartıdır. Hukuki yararı bulunmayan tarafın bu davayı açması halinde davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilebilir.
- Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması(TBK 344/3. maddesi gereği) veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması gereklidir. (TBK 344/2. maddesi gereği)
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira tespit davasını sadece mülk sahibinin açabileceği konusunda toplumda yaygın bir yanılgı bulunmaktadır. Kira tespit davasını kiraya veren, malik, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri ve kiracı açabilir.
NE ZAMAN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR?
Kira bedelinin artırılması davasında davanın açıldığı tarih önem arz etmektedir. Türk Borçlar Kanununun 345. Maddesinde kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açılacağı düzenlenmiştir:
TBK 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Madde metninden de anlaşılabileceği üzere, kira tespit davası iki halde açılabilmektedir:
1- Kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması, tarafların sözleşmeyi akdederken bir sonraki kira döneminde kira bedelinin bir önceki döneme göre ne oranda artırılacağının belirlenmemiş olması,
2-)Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira sözleşmesinde artış şartı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Bu ihtimallerin ilkinde, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi gibi bir şart aranmamaktadır, yalnızca yenilenen kira dönemi için kira artış oranına dair sözleşmede hüküm bulunmaması ve tarafların bu hususa ilişkin olarak anlaşamaya varamamaları yeterlidir. Ancak hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedelinde ; sadece tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değerlendirme yapılır.
İkinci ihtimalde ise kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması durumunda dava açılabilir ve bu ihtimalde hakim, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. Bu halde 12 aylık TÜFE ortalamalarına ek olarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hakim tarafından dikkate alınır ve hakkaniyete göre karar verilir. Yani bu halde hakim tarafından verilecek olan karar, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaların üzerinde olabilecektir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA HANGİ DURUMLARDA KİRACİYA İHTARNAME ÇEKİLMEKTEDİR?
Kira bedelinin tespiti davalarında ihtar hususu TBK madde 345 düzenlenmiştir. Kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilir, ancak tespiti istenen kira dönemi için ihtar hususu önem arz ermektedir. İhtar hususu kiraya veren ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesinde artış şartı bulunup bulunmadığına göre 2 li bir ayrıma yönlendirmektedir.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMUYORSA:
Kira sözleşmesinde; taraflarca kararlaştırılmış bir artış şartı bulunmuyorsa; kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önceki bir tarihte açılırsa veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa bu şartların yerine getirilmesi suretiyle açılacak kira tespit davalarında hakim tarafından belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur, aksi durumda mahkemece belirlenecek kira bedeli bir sonraki kira dönemi için tespit edilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNUYORSA:
Kiraya veren ve kiracı arasından akdedilen kira sözleşmesinde kira bedelinin takip eden kira dönemleri için artırılacağı konusunda bir anlaşma bulunuyorsa bu durumda kiraya veren kira tespit davası açmadan önce kiracıya ihtarname çekmek zorunda değildir, yeni kira döneminin sonuna kadar açacağı kira tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Kira tespit davası niteliği itibariyle teknik ve detayları oldukça fazla olan bir dava türü olup dava açılması sürecinde veya aleyhe bir kira tespit davası açıldığında hak kaybı yaşanmaması adına Kira Hukukuna hakim bir Avukat ile davanın açılması ve takip edilmesi önem arz etmektedir. Konuyla alakalı sorunuz olması halinde tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.