10 Mayıs 20240 Görüntülenme
GAYRİMENKUL ( TAŞINMAZ) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ HANGİ ŞARTLARDA GEÇERLİDİR?
Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi Türk Borçlar Kanunun’da özel olarak düzenlenmemiş olmasına karşın uygulamada sıklıkla karşılaştığımız ticari hayatta yaygın kullanıma sahip bir sözleşme tipidir. Yargıtay içtihatlarında Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesinin bir ön sözleşme niteliğinde olduğu kabulü görülmektedir. Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi’nin ön sözleşme niteliğine haiz olması taşınmaz mülkiyetinin sözleşme taraf adına tescilinden ziyade tarafların ilerde kurulacak bir taşınmaz satış sözleşmesini kurma konusunda irade beyanlarını hüküm altına alması anlamına gelmektedir. Satmayı ve satın almayı vaat eden taraflar, ileride tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri huzurunda satışa ilişkin resmi senedi düzenlemek ve satış sözleşmesinin esaslı unsurları hususunda anlaşmaktadırlar. Bu nedenle Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi ile Gayrimenkul ( taşınmaz) satış sözleşmesi karıştırılmamalıdır.
Kanunda özel olarak düzenlenmemiş olmasına karşın TBK m. 237. maddede “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. / Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. / Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” denilerek Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekliliğini hüküm altına almıştır.
YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ 2013/7244 E. 2013/9335 K. 19.06.2013 Karar Tarihi
“Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.”
“YARGITAY 2. HUKUK DAİRESİ 2014/2564 E. 2014/3993 K. 26.02.2014 Karar Tarihi:
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNİN GEÇERLİLİĞİNİN RESMİ ŞEKLE TABİ OLDUĞU
GEÇERSİZ BİR TEMLİK TAAHHÜDÜNE İSTİNADEN TAŞINMAZIN YARI PAYININ İPTAL VE TESCİLİ İSTENEMEZ
ÖZETİ: Protokol hakim tarafından tasdik edilmediğine göre geçerlilik kazanmamış, içerisinde yer alan gayrimenkul temlik taahhüdü resmi şekil vasfını almamıştır. O halde geçersiz bir temlik taahhüdüne istinaden taşınmazın 1/2 payının iptal ve tescili istenemez. Öyleyse davanın reddi gerekir.
Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm, davalı tarafından temyiz edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Taraflar arasında düzenlenen 20.05.2009 tarihli protokolde yer alan “davalının mülkiyetinde bulunan taşınmazın 1/2 payını davacıya devretmeyi kabul ve taahhüt ettiğine” ilişkin hüküm, gayrimenkul temlik vaadi niteliğindedir. Bu protokol boşanma davasında boşanmaya karar veren hakim tarafından onaylanmamıştır. Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği resmi şekle tabidir (e. BK. md. 213, 6098 s. TBK md. 237/2 ).
Protokol hakim tarafından tasdik edilmediğine göre geçerlilik kazanmamış, içerisinde yer alan gayrimenkul temlik taahhüdü resmi şekil vasfını almamıştır. O halde geçersiz bir temlik taahhüdüne istinaden taşınmazın 1/2 payının iptal ve tescili istenemez. Öyleyse davanın reddi gerekirken, bu husus nazara alınmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru bulunmamıştır.
Sonuç: Temyiz edilen hükmün yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere oybirliği ile, karar verildi.”
TBK sözleşmenin geçerlilik şartını düzenlenmesine karşın sözleşmenin tanımını yapmamaktadır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) tüketici sıfatını haiz alıcılar ile yapılacak ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekline ilişkin getirilmiş 41. maddede de, ‘‘Ön ödemeli konut satışına ilişkin satış vaadi sözleşmesi yapılacak ise, bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi halde satıcının, sonradan sözleşmenin geçersiz olduğunu tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri Süremez” denilerek sözleşmenin resmi şekilde yani noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunluluğunu belirtilmiştir. Tarafların aralarında adi şekilde düzenleyip sonrasında noterden onaylama şeklinde imza altına alınması Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesini geçerli hale getirmeyecektir. Dolayısıyla bir gayrimenkul hakkında Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi imzalamadan önce tecrübeli bir Gayrimenkul avukatından yardım alınması gereklidir. Zira şekil şartlarına uyulmamış bir Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi Sözleşmesi’nin geçerliliğinden bahsetmek mümkün olmayacaktır. Şekil şartına uyulmamış gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi Sözleşmesi’nin vadettiği koşulları gerçekleştirilmemesi halinde artık gayrimenkulün alıcı tarafa teslimini talep etmek mümkün olmayacaktır. Hak kayıplarının yaşanmaması için ticari hayatta sıklıkla kullanılan gayrimenkul( taşınmaz) satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekil şartına uyularak noterden düzenleme şeklinde yapılması zorunluluğu göz ardı edilmemelidir.
Dikkat edilecek bir diğer husus ise Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi Sözleşmesi’nin konusunu tapuya kayıtlı bir taşınmaz oluşturmalıdır. Henüz tapu kaydı olmayan taşınmazlar için Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi akdedilmesi mümkün olmayacaktır. Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi Sözleşmesi’nin konusunu araziler, tapu kütüğünde bağımsız ve ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetine geçirilmiş bağımsız bölümler oluşturur. Henüz tapu kaydı olmayan taşınmazlar için akdedilen Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi başlıklı sözleşmeler devir ve tescil hakkı devri iradesini ortaya koyacağından Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi Sözleşmesi’nden başkaca bir sözleşme niteliğinde olacaktır. Dolayısıyla hakkında Gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi imzalanmak istenen gayrimenkulün hukuki niteliğinin tasnifi oldukça önemlidir. Gayrimenkulün hukuki niteliğinin doğru tasnifi ve taraf iradelerinin hukuk düzenin koruyacağı şekilde imza altına alınabilmesi amacıyla akdedilmek istenen gayrimenkul ( taşınmaz) satış vaadi Sözleşmesi’nin mutlaka tecrübeli bir gayrimenkul avukatı vekaletinde imza altına alınmasını tavsiye ederiz.