İHTİYAÇ SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVASI NEDİR? KİRAYA VEREN; KİMLERİN İHTİYACINA DAYANARAK BU DAVAYI AÇABİLİR? HAKİM İHTİYAÇ İDDİASINI NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRMEKTEDİR? İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI -DAVA AÇMA SÜRESİ? DAVAYA BAKMAKLA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Tüm bu soruların cevaplarını bu yazımızda cevaplamaya çalışacağız.
1-İHTİYAÇ SEBEBİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ DAVASI NEDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren ve kiracı arasında düzenlenmiş olan kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi hallerinden biri de (ihtiyaç) gereksinim nedeniyle tahliye davasıdır. Bu tahliye davası kiraya verenden kaynaklı sebeplerin mevcut olması durumunda açılabilmektedir.
2-KİRAYA VEREN; KİMLERİN İHTİYACINA DAYANARAK BU DAVAYI AÇABİLİR?
Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.
TBK MADDE 350– Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın dava devam ederken de devam etmesi gerekir.
3-HAKİM İHTİYAÇ İDDİASINI NE ŞEKİLDE DEĞERLENDİRMEKTEDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında hakimin ihtiyaç iddiasını ne şekilde değerlendirdiği konusunda sizlere fikir olması amacıyla emsal bir mahkeme içtihadı paylaşıyoruz.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2016/3380 ESAS, 2016/3343 25.04.2016 TARİHLİ KARARINDA:
Olayımıza gelince; taraflar arasında düzenlenen 01.11.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili müvekkilinin oğlunun 28 yaşında olup evlilik hazırlığı yaptığını, halen babası ve annesi ile birlikte oturduğunu, reşit olup ayrı eve çıkmak istediğini belirterek süresinde açtığı iş bu dava ile kiralananın tahliyesini istemiştir.
HUMK 26 maddesine göre hâkim talep sonuçları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Dava dilekçesinde davacı vekili ihtiyaçlının evlilik hazırlığı yaptığını açıklayarak reşit olan ihtiyaçlının ayrı bir eve çıkmak istediğini belirttiğine göre tahliye sebebinin reşit olan ihtiyaçlının evlilik hazırlığına dayalı değil, annesi ve babasından ayrı ve mustakil olarak oturmak istediğine dair kiralananın tahliyesini istediğinin kabulü gerekir. Dinlenilen davacı tanığı ihtiyaç iddiasını doğrular mahiyette beyanda bulunmuştur. Davalı tanığı ise duyuma dayalı beyanda bulunmuştur. Öte yandan günün koşullarına uygun kira artırma talebinde bulunulması kiralayanın ve mal sahibinin yasal hakkı olduğundan bu durumu aleyhe yorumlamak mümkün değildir. Reşit olan kimse bekar dahi olsa ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Bu durumda reşit olan ihtiyaçlının bekar dahi olsa ayrı oturma istemi olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kanıtlandığından tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
4- İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI -DAVA AÇMA SÜRESİ:
TBK MADDE 350– Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kanuni düzenlemeden anlaşıldığı üzere kiraya veren ve kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olması açısından dava açma süresi bizleri ikili bir ayrıma götürmektedir:
A-Belirli Süreli Kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi:
Sözleşmenin belirli süreli olması halinde sürenin sona ermesi akabinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Örneğin;22.04.2024 tarihinde başlayan 1 yıllık süreli bir kira sözleşmesi için 22.04.2025 tarihi sözleşmenin sona erme tarihi olup bu tarihten itibaren 1 ay içinde; 22.05.2025 tarihine kadar bu davanın açılması gerekmektedir. Ancak aşağıda açıklamasına yer verdiğimiz TBK 353. Maddesi uyarınca en geç süre bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edileceği kiracıya bildirilmiş ise, bir aylık süre sona ermiş olsa dahi kira süresi sona erdiği tarihten sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açabilecektir. “TBK MADDE 353– Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
B-)Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süresi dikkate alınmaktadır. TBK’nın 350. Maddesinde; “…belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hususları belirtilerek fesih süreleri ve dava açma süresi için genel hükümlere atıf yapılmıştır.
TBK MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
TBK 329: “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” hususlarına yer verilmiştir.
TBK’nın 329. Maddesine uyarınca; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır.
Örneğin; 22.04.2024 tarihinde başlayan kira sözleşmesinde; 21.10.2024 tarihi ilk altı aylık dönem, 21.04.2025 tarihi ikinci altı aylık dönem şeklinde belirlenecektir. Kiraya veren ikinci altı aylık dönemde kira sözleşmesini gereksinim nedeniyle sonlandırmak isterse 21.04.2025 tarihinden en geç üç ay önce, yani 21.01.2025 tarihine kadar karşı tarafa ulaşacak şekilde fesih bildiriminde bulunmuş olması gerekmektedir. Fesih bildiriminin 21.01.2025 tarihine kadar ulaşması halinde kiraya verenin 21.05.2024 tarihine kadar dava açması gerekmektedir.
Ayrıca burada dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan birisi de fesih bildiriminin noter aracılığı veya iadeli taahhütlü postayla karşı tarafa gönderilmesi halinde fesih bildiriminin notere verilerek keşide edilme tarihi ya da PTT’ye teslim tarihi değil; tebliğ tarihinin dikkate alınacak olmasıdır. Eğer, fesih bildirimi 21.01.2025 tarihine kadar karşı tarafa ulaşmazsa bu bildirim bir sonraki fesih dönemi olan 21.10.2025 tarihi için geçerli olacak ve bu kapsamda da sona erme tarihi sonrasında 21.12.2025 tarihine kadar söz konusu davanın açılması gerekecektir.
5-YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME:
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kira sözleşmesine konu edilen taşınmazın bulunduğu yer SULH HUKUK MAHKEMESİ’NDE açılmalıdır.
DİKKAT!
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI -ZORUNLU ARABULUCULUK:
7445 sayılı yasanın 37. Maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen 18B/1-a maddesi uyarınca; “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. (HUAK m. 18B/1-a)
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce ara bulucuya başvuru zorunluluğu dava şartı olup bu şart yerine getirilmeden dava açılması halinde davanızın usulden reddedilmesi sonucuyla karşı karşıya kalmanız söz konusu olacaktır. Tüm tahliye davalarında olduğu gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da uzmanlık gerektirdiği için hak kaybı yaşamamanız adına kira hukukunda uzmanlaşmış bir avukat aracılığı ile süreci takip ettirmenizi öneririz.