1.KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?
Kira uyarlama davası taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu madde 138: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Görüldüğü üzere kira uyarlama davası açabilmek için öncelikle kira edim dengesinde değişiklik vuku bulması gerekir. Bu sebeple kiranın uyarlamaya tabi tutulduğu ve miktarında değişiklik yapıldığı hallerde geçmiş kiralara bu uyarlama yapılamaz. Ancak dava tarihinden itibaren kira bedelinde uyarlamaya gidilir.
2. KİRA UYARLAMA DAVASI AÇMA ŞARTLARI NELERDİR?
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı,
- Söz konusu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması,
- Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması,
- Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.
3. KİRA UYARLAMA DAVASINI KİM AÇABİLİR, KİRA UYARLAMA DAVASI AÇABİLMEK İÇİN HERHANGİ BİR SÜRE ŞARTI VAR MIDIR?
Kira bedelinin uyarlanması davasını, kiraya veren ya da kiracı açabilmektedir. Bu dava, henüz 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmelerde veya kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl ve daha az kalması durumunda açılamaz. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30.10.2002 tarihli 2002/13/852 E., 2002/864 K. sayılı kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmış olduğundan ve TBK’nun 138. maddesinde süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiş olduğundan somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır.
4. KİRA UYARLAMA DAVASININ AÇILABİLECEĞİ OLAYLARA ÖRNEKLER
Kira uyarlama davasının açılabileceği olaylara döviz kurlarında meydana gelen artış, pandemi, savaş durumu, devalüasyon, ekonomik krizler, alt yapı ve üst yapıda oluşan büyük değişiklikler örnek olarak verilebilir. Dava aşamasında öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. Davacının dayandığı olay tek başına yeterli olmayıp davacının aynı zamanda ifa talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi de gerekmektedir. Örneğin günümüzde Covid-19 pandemi hastalığı ifa güçsüzlüğünü net bir şekilde ortaya koysa bile pandemi gerekçesiyle açılan her davanın kabul edileceği anlamına da gelmemekte olup somut olay şartlarının mutlaka değerlendirilmesi gerekmektedir.
5.KİRA UYARLAMA DAVASI AÇILDIĞINDA KİRACI KİRA BEDELİNİ ÖDEMEK ZORUNDA MIDIR?
Kural olarak, uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilmektedir.
6.KİRA UYARLAMASI NASIL YAPILIR?
Hakim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbesttir ve davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı olarak taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yöntemini seçmeye yetkilidir. Hakim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amacına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Yargıtay 2014 tarihli bir kararında “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade ve ifa tarzına ilişkin hükümlerin uyarlama davası yolu ile değiştirilebileceğini belirtmiştir. “(Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895).
Buna göre hakim, tarafın talebiyle bağlı olmayıp takdir yetkisi kapsamında talepten farklı bir uyarlama yöntemine karar verebilir. Bu kapsamda hakim sözleşmenin süresi ve şartlarında da değişiklik yapabilecektir.
7.KİRA UYARLAMA DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Bu davada da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise seçimlik olarak davalının yerleşim yeri veya gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
8.KİRA UYARLAMA DAVASI İLE KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR NELERDİR?
- Kira uyarlama davası ileriye etki eder. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması yoktur. Dava açılmadan önceki geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamamaktadır. Kira tespit davası ise, kira dönemi başlangıcına kadar geriye etkilidir. Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması şartıyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır.
- Uyarlama davasında talepten ayrı bir şekilde uyarlamaya karar verilebilmesi mümkündür. Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp değerlendirilir. Kira tespit davasında ise, hakimin takdir yetkisi uyarlama davasındaki kadar geniş kapsamlı değildir. Kira bedeli taşınmazın yeri, bulunduğu mevkii, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda belirlenmektedir. Bilirkişi raporunda kira bedeli davacının talebinden daha fazla hesaplanmış olsa dahi taleple bağlılık ilkesi söz konusu olduğundan hakimin davacı tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşar şekilde karar verilmesi mümkün değildir.
- Kira tespit davasının açılabilmesi için sözleşme beş yılını doldurmuş olmalıdır. Kira bedeli uyarlama davası için kira bedelinde belirsizlik veya sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması gibi koşullar aranmamaktadır.
- Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılabilir. Kira bedeli uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine (çatısız kiralamalarda arsa, arazi, tarla, ürün hasılat vb. kiralarına) ilişkin açılabilir.
Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin kira bedelinin uyarlanması ve alacak hususunda vermiş olduğu 25.12.2014 tarihli kararı şu şekildedir:
“…Davacı kiraya veren tarafından kira bedelinin uyarlanması istenmiş olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen yukarıda tarih ve numarası yazılı karar Dairemizin 08.07.2014 gün ve 2014/4990 Esas,9141 Karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Bu kararın incelenerek düzeltilmesi davalı vekili tarafından süresi içinde istenilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davaya konu kiralananda davalının kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasının emsallere göre düşük kaldığını, dolarda beklenen artışın olmadığını, taşınmazın niteliği, ticari gelişmeler, vergi ve yıpranma payı giderlerindeki artışların sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılmayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunu belirterek 01.06.2010 dönemine ait kira parasının yıllık 33.000 USD den 70.000 USD olarak uyarlanmasını ve uyarlanan kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, sözleşmede kiranın dolar olarak kararlaştırıldığını, dövize bağlı olarak kiranın da arttığını, mecurda ve çevresinde olağanüstü bir değişiklik olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 01.06.2010 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 73.000 USD olarak uyarlanmasına ve 40.000 USD nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
1- Davalının, alacağın tahsiline yönelik karar düzeltme isteğinin incelenmesinde; Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan eda da bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmiş olması da gerekir. Kira bedelinin uyarlanması kararları kesinleşmedikçe, bu kararlara dayanarak ilamsız icra ve tahliye istekli takip yapılamaz, alacak davası açılamaz. Bu durumda mahkemece uyarlanan kira bedelinin tahsiline yönelik talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile 40.000 USD nin tahsiline karar verilmesi doğru değildir.
2- Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. (HMK.nun 26) Davacı tarafından kira bedelinin 01.06.2010 tarihinden itibaren 70.000 USD olarak uyarlanması istenildiği halde, Mahkemece talep aşılarak 73.000 USD ye hükmedilmesi doğru değildir.
3-Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın kira bedelinin 109.645 USD ye uyarlanabileceğinin belirlendiği, Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak davanın kabulüne karar verilmiş ise de bu tutarın net mi brüt mü olduğunun belirtilmemesinin de doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 08.07.2014 gün ve 2014/4990 Esas,9141 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak yerel mahkemenin 31.12.2013 gün ve 2012/268 Esas, 2013/938 Karar sayılı hükmünün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının ve karar düzeltme harcının karar düzeltme isteyen davalıya iadesine, 25.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
Yargıtay kararında da görüldüğü üzere davayı açma için herhangi bir süre yoktur. Derhal açılabilir, dava tarihinden itibaren karar verilir. Yargıtay kararlarında davacı kiraya verenin değişen, hal ve şartlara göre (bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı bulunması durumunda) 5 yıllık süre dolmaksızın kira uyarlama davası açılabileceği belirtilmiştir.
Kira uyarlama davasında genel olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesi dava dosyası özelinde değerlendirilmesi sonucunda mahkemeler karar vermekte olup taraflar arasındaki özel koşullar değerlendirilmeden davanın kabulü veya reddi şeklinde bir genel kanıya sahip olmak mümkün değildir. Her uyuşmazlığın kendi özelinde değerlendirmeye muhtaç olduğu ve bu değerlendirme sonucunda kira uyarlama davasının kabul edilmesi veya reddedilme kanısı oluşacağından konuyla ilgili detaylı bilgi almak için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.